IOA Stay - správa apartmánů, správa Airbnb Praha, Brno a Ostrava.

Krátkodobý pronájem může být zajímavou alternativou ke klasickému nájemnímu bydlení. Samotné vystavení bytu na Airbnb nebo Booking.com ale vyšší výnos nezaručí. O výsledku stále více rozhoduje profesionální správa, práce s cenou a schopnost reagovat na poptávku v konkrétním městě.

Ještě před několika lety mohl krátkodobý pronájem působit poměrně jednoduše. Majitel pořídil fotografie, vytvořil nabídku na rezervačním portálu, nastavil cenu a čekal na hosty.

Dnes je situace jiná.

Konkurence vzrostla, hosté mají vyšší očekávání a ceny ubytování se mohou výrazně měnit nejen podle sezony, ale také podle dne v týdnu, místních akcí nebo aktuální poptávky.

Z pronajímání bytu se tak postupně stává samostatná disciplína.

Stejný byt, rozdílný výsledek

Dva podobné apartmány ve stejné části města nemusí dosahovat stejného výsledku.

Rozdíl často nevytváří samotná nemovitost, ale způsob jejího provozu.

Důležitá je kvalita prezentace, fotografie, recenze, rychlost komunikace s hosty, cenotvorba, obsazenost i schopnost pracovat s volnými termíny.

Právě tady se podle zkušeností společnosti IOA Stay, která se zabývá správou krátkodobých pronájmů, skrývá jeden z nejčastějších omylů majitelů.

"Nestačí mít hezký byt. Musíte ho správně nabídnout, správně nacenit a dlouhodobě hlídat jeho výkon. Cena, která funguje v úterý, nemusí být správná pro páteční večer," vysvětluje princip profesionální správy IOA Stay.

Cena za noc není pevná veličina

Jednou z největších změn v profesionálním ubytování je dynamická cenotvorba.

Hotel také neprodává stejný pokoj celý rok za stejnou částku. Podobně by měl fungovat dobře spravovaný apartmán.

Pokud se ve městě koná velký koncert, sportovní utkání, veletrh nebo konference, může během několika dnů výrazně vzrůst poptávka po ubytování.

Naopak v období nižšího zájmu může být výhodnější cenu snížit a obsadit termín, který by jinak zůstal prázdný.

Cílem proto není mít za každou cenu nejvyšší cenu za noc.

Důležitější je výnos nemovitosti v delším období.

Praha, Brno a Ostrava nejsou jeden trh

Také proto není možné používat jednu univerzální strategii pro všechny nemovitosti.

Praha stojí z velké části na zahraničním cestovním ruchu, služebních cestách a celoroční návštěvnosti. Brno výrazně ovlivňují veletrhy, kongresy, firmy a univerzitní prostředí.

Ostrava má zase vlastní specifika. Poptávku dokážou skokově změnit velké kulturní a sportovní události, ale významnou část klientely tvoří také lidé přijíždějící pracovně.

Profesionální správa apartmánů v Praze, Brně nebo Ostravě proto není jen otázkou úklidu a předávání klíčů. Vyžaduje znalost lokálního trhu.

Host rozhoduje během několika sekund

Velkou roli hraje také prezentace.

Při procházení desítek nabídek na Airbnb nebo Booking.com host obvykle nejprve vidí fotografii, cenu, lokalitu a hodnocení.

Teprve potom čte podrobnosti.

Kvalitní fotografie a správně připravený interiér proto nejsou kosmetickou záležitostí. Jsou součástí obchodního výsledku nemovitosti.

Profesionální správci proto stále častěji řeší také přípravu bytu, styling, strukturu nabídky nebo pořadí fotografií.

Cílem není vytvořit luxusní interiér za každou cenu. Důležitější je, aby byt dobře vypadal na fotografiích, byl praktický pro hosty a současně odolal intenzivnějšímu provozu.

Největší práce začíná až po rezervaci

Z pohledu hosta je rezervace jednoduchá.

Pro provozovatele tím ale práce teprve začíná.

Je potřeba vyřešit komunikaci před příjezdem, check-in, případné změny rezervace, úklid, prádlo, kontrolu apartmánu a následnou komunikaci po odjezdu.

A problémy se neřídí pracovní dobou.

Host může večer zjistit, že nerozumí instrukcím k příjezdu. Přestane fungovat Wi-Fi. Někdo ztratí klíče. Jiný potřebuje prodloužit pobyt.

Právě provozní stránka bývá důvodem, proč část majitelů přechází od vlastní správy k profesionálním službám.

Majitelé stále častěji nechtějí druhé zaměstnání

Vlastnit investiční byt a provozovat ubytovací zařízení jsou dvě rozdílné věci.

Majitel může chtít využívat potenciál krátkodobého pronájmu, ale nemusí chtít každý večer odpovídat hostům, organizovat úklidy nebo sledovat ceny konkurence.

Na tomto principu funguje také IOA Stay.

Společnost přebírá správu nemovitosti od její prezentace přes rezervace a komunikaci s hosty až po každodenní provoz. Majitel tak zůstává vlastníkem nemovitosti, zatímco její provoz řeší specializovaný tým.

Ne každý byt je vhodný pro krátkodobý pronájem

Ani profesionální správa ale nedokáže změnit každou nemovitost v úspěšný apartmán.

Rozhoduje lokalita, dispozice, technický stav, konkurence v okolí i charakter poptávky.

Proto by prvním krokem nemělo být automatické založení profilu na Airbnb.

Smysluplnější je nejprve zjistit, jaký potenciál má konkrétní nemovitost a jaký způsob pronájmu pro ni dává ekonomicky smysl.

Někde může vycházet lépe krátkodobé ubytování, jinde střednědobý nebo klasický dlouhodobý nájem.

Z pasivní nemovitosti se stal aktivně řízený produkt

Trh s ubytováním se profesionalizuje.

A právě to mění pohled na investiční byty.

Majitelé už stále častěji neřeší pouze otázku, za kolik byt pronajmout, ale také jak zvýšit jeho obsazenost, jak nastavit cenu, komu jej nabízet a kdo se bude starat o každodenní provoz.

Byt tak přestává být pouze nemovitostí čekající na nájemníka.

Při profesionálním řízení se z něj stává služba, jejíž výkon lze průběžně sledovat a optimalizovat.

A právě schopnost řídit tuto službu může nakonec rozhodnout o tom, zda je krátkodobý pronájem jen další starostí – nebo skutečně fungující investicí.